关于公开征求《阜新市住宅物业服务招标投标管理办法》(试行)意见和建议的公告

日期: 2023-02-28 浏览量:420 来源:阜新市住房和城乡建设局 责任编辑:董明宇 文字大小:

  我市物业服务行业发展至今已经28年,因住宅小区物业服务市场竞争机制没有建立完善,部分开发建设单位和业主大会没有按照国家、省有关法规规定程序选聘物业企业。

  近几年,我市部分小区存在“双物业”管理乱象,部分开发建设单位未经业主同意,违规更换物业企业,导致业主意见较大,社会问题突出。为了促进物业服务市场公平竞争,规范我市物业服务招标投标活动,维护业主的合法权益,市住建局拟出台《阜新市住宅物业服务招标投标管理办法》(试行)。

  《办法》遵循公开、公平、公正和诚信的原则,明确了住宅小区招标主体资格(建设单位、业主委员会或物业管理委员会);加强了县区物业行政主管部门对招标和中标活动的备案管理;按照《辽宁省物业管理条例》可由第三方评估机构测算“拦标价”;将物业企业信用评价等级有效应用在招投标过程中,实现了“守信联合激励、失信联合惩戒”的宗旨。这些举措符合当前经济社会发展的新形势,对规范我市物业服务市场行为,有效解决行业乱象,整体提升物业管理和服务水平,实现“优胜劣汰”具有现实意义。

为了进一步增强《办法》的公开性和透明度,提高《办法》质量,现将《阜新市住宅物业服务招标投标管理办法》(征求意见稿)全文公布,向社会各界广泛征求意见和建议。

  欢迎有关单位和各界人士对征求意见稿提出修改意见和建议。并于3月30日前通过电话、传真、信函或者电子邮件等方式,向市住建局反馈。

  联系电话:0418—3308016  2825780(传真)

  邮     箱:fxjwfgk016@163.com

  通信地址:阜新市细河区北新路119号

  邮政编码:123000



阜新市住宅物业服务招标投标管理办法(试行)

(征求意见稿)

第一章 总则

  第一条 为规范我市物业服务招标投标活动,保护招标投标当事人合法权益,促进物业服务市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规和规章规定,结合实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内非政府采购类的住宅物业服务项目招标投标活动及其监督管理。

  第三条 市住房和城乡建设局是本市物业服务招投标活动的行政主管部门。区(县)物业行政主管部门负责本辖区内物业服务招投标活动的监督管理工作。

  第四条 住宅、商住两用建筑、与住宅同一物业管理区域内的非住宅,应当通过招投标的方式选聘信用优良的物业服务企业提供物业服务。

  总建筑面积少于3万平方米的物业服务项目或投标人少于3人的,经区(县)物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第五条 物业服务招投标应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

  第二章 招标

  第六条 本办法所称招标人是指依法提出物业服务招标项目并组织招标的建设单位、业主大会及其他拥有物业所有权的法人或组织。

  任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避公开招标或为不具备投标资格的物业服务企业创造投标条件。

  第七条 前期物业服务招投标应当在下列规定时限内完成:

  (一)预售项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成;

  (二)现售项目应当在现售前30日完成。

  第八条 业主大会作为招标人的,业主委员会或物业管理委员会应当及时通过招投标的方式选聘物业服务企业。

  第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。

  第十条 招标人自行组织招标活动的,应当具备下列条件:

  (一)具有法人主体资格或业主大会决议;

  (二)具有自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力;

  (三)具备有招标经验的工作人员;

  (四)法律、法规和规章规定的其他条件。

  第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件,招标文件不得含有倾向或排斥潜在投标人的内容。

  招标文件应当对投标文件的规格、格式等方面作出说明,对招标人和招标项目的情况进行明确阐述,对投标人的商务部分、技术部分和资信部分提出具体要求并确定评标标准和方法。

  第十二条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书前,到物业所在地的区(县)物业行政主管部门办理物业服务招标备案。

  第十三条 建设单位作为招标人的,办理物业服务项目招标备案时应当提供以下材料:

  (一)统一社会信用代码证;

  (二)招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及工程竣工验收证明;

  (三)物业管理区域划分意见书;

  (四)物业服务用房证明;

  (五)招标文件;

  (六)招标公告或投标邀请书;

  (七)委托代理机构的应当提供招标代理委托合同;

  (八)法律、法规和规章规定的其他材料。

  第十四条 业主大会作为招标人的,业主委员会或物业管理委员会办理物业服务项目招标备案时应当提供以下材料:

  (一)业主大会关于选聘物业服务企业的决议;

  (二)业主委员会备案证明;

  (三)与代理机构签订的招标代理委托合同;

  (四)法律、法规和规章规定的其他材料。

  第十五条 区(县)物业行政主管部门应当完成物业服务项目招标备案手续并出具备案回执。

  第十六条 招标人在办理招标备案前,可以委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格,并在住宅小区显著位置公示7日后,作为物业服务招投标标的物的拦标价。

  拦标价由成本和利润构成,作为招标公告和投标邀请书的要件,对所有投标人公开。

  第十七条 招标人应当持区(县)物业行政主管部门出具的备案回执到市住建局办理招标公告,公告期不少于5日(网址:https://zjj.fuxin.gov.cn)。

  第十八条 招标公告应当载明以下主要事项:

  (一)招标人的名称、地址、联系方式;

  (二)招标项目的名称、地址、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

  (三)拦标价;

  (四)投标资格条件和投标截止时间;

  (五)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的途径;

  (六)法律、法规和规章规定的其他事项。

  第十九条 招标人可以根据招标文件的规定,对投标人进行资格预审或资格后审。实行投标资格预审的物业服务项目,招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

  资格预(后)审文件应当包括下列内容:

  (一)预(后)审申请书格式和申请人须知;

  (二)投标人的统一社会信用代码证复印件和信用评价结果证明材料;

  (三)主要管理业绩的证明材料,技术装备和财务状况;

  (四)拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。

  第二十条 招标公告期满后,投标人少于3人的,经区(县)物业行政主管部门批准,招标人可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  前期物业服务采用协议方式选聘物业服务企业的,招标人应当邀请3人(含3人)以上物业服务行业专家(以下简称评标专家)对投标人进行评审后,确定具备承接招标项目能力、信用优良的物业服务企业。

  业主大会作为招标人的,业主委员会或物业管理委员会应当根据业主大会会议表决结果,选聘物业服务企业。

  第二十一条 招标人在发布招标公告或发出投标邀请书后,发出招标文件,招标文件的发出时间不得少于5日。编制投标文件的时间一般不少于20日。

  第二十二条 招标人对已发出的招标文件予以澄清或修改的,应当于提交投标文件截止时间前15日,以书面形式通知所有招标文件收受人。澄清或修改的内容作为招标文件的组成部分。

  第二十三条 招标人根据物业服务项目的具体情况,可以组织招标文件收受人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等材料。对招标文件收受人提出的疑问,招标人应当予以澄清,并以书面形式发送给招标文件收受人。

  第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他情况。

  第三章 投标

  第二十五条 本办法所称投标人是指具备承接物业服务招标项目相应条件和能力要求、响应招标并参加投标竞争的物业服务企业。

  第二十六条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问的,应当书面向招标人提出。

  第二十七条 投标文件应当包括以下内容:

  (一)投标函。包括物业管理服务目标及其他履约承诺等;

  (二)商务部分。包括物业服务收费报价等;

  (三)技术部分。包括物业管理服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、服务人员配置及管理制度等;

  (四)资信部分。包括物业服务企业的信用等级状况、管理业绩及获奖证明等。

  第二十八条 投标人应当于招标文件确定的提交投标文件截止时间前将投标文件密封送至开标场地。

  第二十九条 投标文件有下列情形之一的,视为无效:

  (一)逾期提交的;

  (二)提交时未密封的;

  (三)密封处无投标人的法定代表人或拟担任标的物项目经理签字和企业公章的;

  (四)法律、法规和规章规定的其他情况。

  第三十条 提倡在投标评审过程中,对上一年度信用等级为优秀的物业服务企业给予加分。

  被列入信用黑名单的物业服务企业不得参与投标。

  第四章 开标、评标和中标

  第三十一条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行,由招标人主持。

  第三十二条 开标应当按照下列程序进行:

  由投标人共同检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣布投标人名称、投标价格等内容。

  第三十三条 招标人代表和评标专家组成评标委员会负责评标活动。评标委员会成员为5人(含5人)以上单数,其中招标人代表以外的评标专家不得少于成员总数的三分之二。

  与招标人和投标人存在利害关系的评标专家不得进入评标委员会,已经进入的应当及时更换。

  第三十四条 评标应当在保密的情况下进行,评标方法一般应采用综合评估法。

  招标人根据招标文件确定的评标方法,在开标之日前制定具体评分标准。评分标准应当按照综合评分表规定的内容,采取百分制的方法,合理确定商务部分、技术部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。

  第三十五条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,评标报告由评标委员会全体成员签字。

  对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的,视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明。

  第三十六条 经评审后投标人不足3人的,招标人应当重新组织招标。重新招标后经评审仍少于3人的,参照本办法第二十条执行。

  第三十七条 经评标委员会评审,排名第一的投标人应当作为中标人,中标人放弃中标的,招标人应当按排名先后顺序确定中标人。

  第三十八条 招标人应当保存招投标过程中的书面材料,包括招标文件、中标人的投标文件等,以及采集的开标、评标全程影音资料。

  第三十九条 评标结束后3个工作日内,招标人应当到市住建局(网址:https://zjj.fuxin.gov.cn)办理网上公示,公示期不少于3日。公示内容包括中标人投标文件中的主要事项等。

  第四十条 评标公示结束后3日内,招标人与中标人应当持网上公示证明到原物业服务项目招标备案机关办理中标备案手续。

  完成中标备案后,招标人向中标人发出中标通知书,并在中标通知书发出后3日内与中标人签订物业服务合同。

  第四十一条 中标人未按招投标文件要求与招标人签订物业服务合同的,将作为不良信用记录记入企业信用信息档案。

  第五章 附则

  第四十二条 单一产权人的物业服务项目拟采用招投标方式选聘物业服务企业的,可参照本办法执行。

  第四十三条 评标专家、代理机构和评估机构的具体管理办法由市住房和城乡建设局另行制定。

  第四十四条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释,自2023年 月 日起施行,试行期两年。

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