近年全市商品住房去化周期继续保持在合理区间，商品房销售保持了较高增速，商品住房价格基本稳定，百姓购房欲望已得到有效恢复。为更有效地保证我市房地产业平稳健康发展，明确我市房地产发展方向，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，特制定《2024年阜新市房地产开发计划》。本计划是2024年统揽全市房地产业发展的指导性、纲领性文件。

　　一、房地产经济运行形势分析

　　（一）需求端市场相对稳定

　　近年我市房屋年均需求量总体基本稳定在180万平方米左右。包括新建商品房和二手房总量，近年需求保持稳定。

图1 我市2019-2023年房屋交易面积

　　（二）供应端房地产开发供应下降

　　1.土地供应规模下降。近几年来我市根据市场需求，土地供应适度从紧，实施精准土地供应，有序控制开发节奏。2019年至2023年年均保持12.04公顷的土地供应量，总量上基本满足了现阶段我市开发用地需求。从2020年以来土地供应呈下降趋势，2021年年供应16.5公顷，2022年年供应5.7公顷，2023年年供应3.2公顷。

图2 2019-2023年精准化土地供应图

　　2.新建商品房开发市场供应规模呈下降趋势

　　（1）房地产投资下降明显。2021年以来我市房地产投资呈下降走势，2021年全市完成投资额25.1亿元，同比下降24.6%；2022年全市完成投资额19亿元，同比下降24.3%。2023年，全市房地产完成投资11.4亿元，同比下降40%，其中土地购置费1.1亿元，同比下降16%。住宅投资9.9亿元，同比下降42%，投资额大幅下降对后续市场指标支持影响较大。

　　（2）新建商品房有效库存不足。截至2023年底全市住宅库存64.1万平方米，其中：市本级39.0万平方米，阜蒙县12.3万平方米，彰武县12.8万平方米。1-3年库存为30.1万平方米，3年以上库存为34.0万平方米。三年以上的库存短期较难消化。

图3房地产库存图

　　（三）价格端房屋成交单价较为稳定，房地产价格风险较低

　　近年来我市新建商品住宅销售价格总体呈现稳中有升，2023年商品房住宅销售单价为3702元/平方米，同比上升5%，从全省房价来看，我市房价绝对值低于全省平均价格。

图4 2019-2023年全市商品房销售额与住宅销售均价情况

　　总的来看，我市房地产总体保持平稳健康发展。改善性需求购房仍然是今后一段时期内的住房需求主流，但各县区住宅市场发展也存在不均衡现象，房地产开发主要在细河区和海州区，2023年两个区商品房销售占全市总量的62%，太平区目前仅有一个开发项目，清河门、新邱区房地产开发基本处于停滞状态。2022年主城区无新地块出让，导致2023年新开项目减少，对后续房地产开发面积持续增长存在一定影响。

　　二、下一步房地产走势预测

　　疫情过后，百姓购房信心已经在逐渐恢复，我市房地产市场总体表现仍将以平稳为主，商品房价格保持稳定，商品房销售预计比去年有小幅增长，百姓购房更趋稳定，楼盘品牌效应还会继续。下步可能出现以下走势。

　　1.房地产整体需求保持相对稳定。新建商品房和二手房销售呈动态平衡，新建商品房仍将延续供不应求的态势，随着人们生活水平提高，改善性需求不断增加，同时，人们对居住品质和舒适度、审美等的需求也不断增加，对新建高品质商品房的需求越来越强烈。

　　2.土地精准化供应。为房地产业的健康可持续发展，加快土地供应速度，缓解房地产新建项目紧张问题，确保全市新建商品房销售指标实现三年新突破年均增长5%的工作目标。

　　3.商品房价格呈现总体平稳、局部上涨的态势。近两年我市商品房销售及房地产市场已有所恢复，我市商品房价格与周边城市相比，绝对值最低，向下空间极为有限，结合近两年我市新开项目较少，市区有供不应求的趋势，可能会导致价格小幅上涨。

　　三、2024年房地产开发计划

　　（一）2024年土地供应计划

　　土地供应方面，优先提供已征收完毕或征收处于收尾阶段的地块，盘活财政资金，重点发展高铁站前板块开发。适度提高海州区、细河区等去化周期相对较短地区的土地供应，对库存去化周期较长的县区暂缓开发。优先出让如下地块。

　　1、细河区新建路北侧、丹阳街东侧地块（原石油公司车库）

　　2、细河区东风路北侧、新六街东侧地块（细河交警东地块）

　　3、细河区宏运铂郡东侧大煤气地块(港华燃气地块)

　　4、细河区迎宾大街东侧、东风路北侧地块（开发区管委会东地块）

　　5、细河区兴工路南侧、常青街西侧地块（安装公司地块）

　　6、细河区人民大街西侧、学府雅苑小区北侧地块（原亨林名都二期）

　　7、细河区北新路北侧、东新大街西侧A地块（东湖地块4）

　　8、细河区东风路南侧、新六街西侧地块（地质四队地块）

　　9、细河区红旗小区地块

　　10、细河区北新路以南、民族街以东地块（建安社区地块）

　　11、细河区八一路以北、海州街以东地块（育新地块）

　　（二）2024年度开发规模（县区）

　　由于我市常住人口、GDP、人均可支配收入等情况可以看出，我市目前整体经济形势保持平稳，无大涨大跌现象，同时我市商品住宅去化周期已处于12—18个月的合理区间，为保证我市房地产市场平稳健康发展，既要保持库存去化周期处于合理区间，又要确保全市土地收益合理增长，土地供应可开发面积应控制持平或略低于本年度商品房销售计划面积，2024年全市计划新开工面积35万平方米左右。2024年全年计划销售商品房面积50万平方米。

　　（三）重点发展方向

　　我市2024年房地产应以玉龙新城为主，以高铁站前板块为核心（5.3平方公里）向外辐射，完善新城配套设施，引导城市人口逐渐北移，为远期改造老城区打下基础。

　　1.住宅地产

　　一是城市向北扩展，大力发展高铁板块建设。以高铁为契机，缓解中心区日益增长的交通、人口等压力，依托日趋完善的玉龙新城基础设施，逐步打造宜居生活区域。

　　二是因地制宜，控制老城区改造。对老城区征收成本过高、土地收益偏小的地块开发暂缓进行，但对老城区已征收完毕、危旧楼房、厂区已收购等地块且周边发展已经成熟的要优先开发建设。

　　三是完善城区配套建设。合理布局文教体卫设施建设，特别是对房地产库存相对大地区的绿化、道路、路政、公交、环卫等配套建设给予相应倾斜，提升库存大的小区品质，促进库存有效消化。

　　2.商业地产

　　重点发展和扶持玉龙新城商务区，借助万达商业广场项目形成的商业氛围，加大招商引资力度和重点项目开发建设进度，尽快启动红星美凯龙后续建设，推进义乌小商品城项目复工。

　　3.旅游地产

　　发展养老地产、旅游地产转型升级。充分发挥我市东梁地下优质温泉资源，打造阜新东梁温泉旅游度假区。完善斯帕温泉小镇和天水谷温泉及周边项目后续建设，逐步使该区形成集文化旅游、养生、居住、休闲、购物和都市农业为一体的休闲地产项目。

　　四、2024年重点保障措施

　　（一）因区施策，土地供应要和房地产发展相协调

　　严格坚持住房用地净地出让原则，防止因后续征收原因导致项目建设延迟。完善商品住房用地供应方式，稳定用地价格，防止高地价导致高房价。结合商品住房库存去化周期变化，调节住宅用地供给，防止出现严重供求不平衡。商品住房库存去化周期在36个月以上的县、区，应该停止供地；去化周期在18-36个月的，应该适当减少供地；去化周期在12-18个月的，可以维持供地水平；去化周期在12个月以下的，应当增加供地，并适当加快供地节奏，保证房地产市场的良性循环。

　　（二）加强监管，防范市场风险

　　完善房地产市场监测监管体系建设。科学研判市场形势，增强监管调控的针对性、时效性，现有在建楼盘加强预售资金监管，各职能部门各司其职做好相关监督管理工作，防止烂尾楼发生，确保房地产平稳健康发展。严格查处违规提供购房融资行为。严格防范小额贷款公司等机构资金违规流入房地产领域。完善差别化住房信贷政策，支持中低收入群体自住性和改善性住房需求。建立房地产市场平稳健康发展联席会议制度，涉房部门加强联动，密切协作，实现部门信息共享，综合运用经济、法律和必要的行政手段，对影响房价、地价变化的各种要素实施综合管理，完善和落实相关政策措施，对房地产市场的供给侧、需求侧实施双向调节。

　　（三）积极盘活停缓建项目。

　　由楼盘所在区政府为主体，相关部门密切配合，一楼一策，全力化解问题楼盘。建立健全烂尾楼盘活工作机制。引导房地产开发企业和利益各方主体通过破产、强制执行等司法程序解决。督促已经取得土地使用权的开发企业尽快开工建设。

　　（四）完善出让地块周边配套设施规划建设

　　调整土地价格预期，合理确定容积率、商业配套比例等规划设计条件，增强房地产企业拿地信心。按照城市发展总体规划要求，适当增加城区绿地面积和文体医疗设施配套，完善城市功能，推动地区土地增值和现有库存消化。

　　（五）优先发展玉龙新城建设，重点盘活已征收地块

　　借助玉龙新城核心区完善的基础设施，重点开发高铁站前板块，重点开发新城核心区剩余地块，借助已经完善的龙湖路及其配套设施，开发周边地块。

　　（六）进一步完善公共配套设施建设

　　以万达广场、红星美凯龙等商业地产为基础，在高铁站前周边引进几个商业项目（大型超市）形成新城商务区；多渠道融资，完善“两馆一心”、传媒大厦等公建项目，提升玉龙新城建设品质。