各县、区住建局：

　　为深入贯彻党的二十大精神，推进落实“完善居民小区物业管理三年行动项目”民生实事，进一步加强和规范我市住宅物业管理工作，加快提升基层治理效能，全面实施网格化管理，加快促进物业服务行业转型升级和高质量发展，实现住宅小区物业管理全覆盖，结合我市实际，制定《全面开展住宅小区物业管理“规范标准年”行动实施方案》，现印发给你们，请认真贯彻落实。

阜新市住房和城乡建设局

                           2023年6月3日

　　（此件公开发布）

全面开展住宅小区物业管理“规范标准年”

行动实施方案

　　为深入贯彻党的二十大精神，推进落实“完善居民小区物业管理三年行动项目”民生实事，进一步加强和规范我市住宅物业管理工作，加快提升基层治理效能，全面实施网格化管理，加快促进物业服务行业转型升级和高质量发展，实现住宅小区物业管理全覆盖，根据《辽宁省物业管理条例》、住房和城乡建设等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真学习党的二十大精神，深入贯彻落实习近平总书记在辽宁考察时重要讲话精神，有效发挥政府职能作用，将加强和规范住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层治理的重要举措，实现基层治理体系和治理能力现代化，切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

　　二、基本原则

　　——坚持党的领导。发挥党建引领作用，积极构建红色物业，建立健全党建引领下的协调联动运行机制。

　　——坚持以人民为中心。将人民群众的意愿和满意作为出发点和落脚点，着力解决好物业管理服务中的急难愁盼问题。

　　——坚持高质量发展。采取多措并举的形式，规范物业管理服务，通过典型引路，加快促进物业管理服务转型升级和高质量发展。

　　三、工作目标

　　创新工作举措，构建“党建引领、基层治理、业主自治、专业服务、政府监管、相互融入”的物业管理服务新模式和共建共治共享新格局。实现年度“红色物业”覆盖率递增10%；实现住宅小区业主委员会或物业管理委员会全覆盖；实现住宅小区物业管理全覆盖。进一步明确物业服务行业标准，规范物业管理服务市场行为，全面提升住宅小区物业管理服务水平。

　　四、主要措施

　　（一）构建管理体系架构

　　（1）市住建局负责制定全市物业管理相关政策；建立统一的物业管理监管与服务信息平台；建立完善物业管理分级培训体系；建立物业服务标准质量考核和信用评价体系；指导监督物业管理协会加强行业自律管理和从业人员培训；组织指导供水、供电、供气、供热等专业经营单位，对已投入使用且尚未移交的专业经营设施设备及相关管线进行验收和移交等工作。

　　（2）县区住建局负责组织落实物业管理相关法律、法规、规章和政策；划分物业管理区域；建立物业管理服务投诉受理制度；实施物业服务招投标备案、物业承接查验备案和物业服务合同备案，及更换物业服务人的监督指导工作；组织开展辖区物业服务人信用信息采集、认定和评定等工作。

　　（3）街道办事处应当明确具体物业管理工作机构和人员；指导监督业主大会成立、业主委员会选举和换届，组建物业管理委员会，并办理相关备案手续；指导监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会的日常工作；参与物业承接查验、物业移交和接管工作；组织召集物业管理协调会议，建立物业服务投诉、举报、纠纷调解和处理机制。

　　（二）全面做好调查摸底

　　县区住建局要加快建立完善住宅小区和物业服务企业信息台账；建立完善物业服务企业信用信息台账；建立完善物业服务和收费信息公开信息台账；建立完善物业服务企业四级网格员信息台账；建立完善业主委员会（物业管理委员会）信息台账；建立完善供水、供暖、供电等专业设施设备移交台账；建立完善“红色物业”台账，切实做到底数清、情况明，为有效开展物业管理工作夯实基础。（责任单位：县区住建局 完成时限：2023年6月底）

　　（三）积极打造红色物业

　　推进物业服务企业、住宅小区物业服务项目、业主委员会（物业管理委员会）党的组织和党的工作全覆盖。符合条件的要及时建立党组织，暂不具备条件的应当通过选派党建指导员，引导壮大党员队伍，实现应建尽建，同时充分发挥党员先锋模范作用，积极打造“红色物业”。（责任单位：街道办事处、县区住建局 完成时限：2023年11月底）

　　（四）深度融入基层治理

　　将物业服务纳入社区建设和基层治理体系，建立街道、社区、小区和楼栋四级网格工作体系，将物业从业人员充分纳入四级网格员当中。同时建立“相互融合、交叉任职”机制，推动物业服务企业项目负责人兼职社区工作者，参与社区治理工作；社区工作者兼职物业服务企业管理人员，参与物业服务活动。（责任单位：街道办事处、县区住建局 完成时限：2023年11月底）

　　（五）加强规范行业监管

　　1.制定行业规范标准。参照《辽宁省住宅物业星级服务标准》，结合住宅小区投付使用年代、配套设施建设、物业服务类型和收费标准等实际情况，由市住建局分类制定住宅小区物业服务标准，实现物业服务规范化、标准化。（责任单位：市住建局 完成时限：2023年8月底）

　　2.建立市场竞争机制。坚持公开、公平、公正和诚信的原则，建立物业服务行业专家库，全面开展住宅小区物业服务招投标活动，避免无序竞争、违规进入住宅小区行为发生，规范市场准入行为。县区物业行政主管部门要加强对招标和中标活动的备案管理。（责任单位：市住建局、县区住建局 完成时限：2023年7月底）

　　3.实现信息公开制度。物业服务企业要在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。（责任单位：县区住建局 完成时限：2023年7月底）　

　　４.加强信用体系建设。以业主满意度作为衡量标准，进一步完善物业服务企业信用评价标准，建立物业管理信息平台，根据合同履行、投诉处理、日常检查、业主和街道社区意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由市住建局授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，建立“红黑榜”，实现社会公开。企业信用评价结果要作为政府采购、物业服务招投标、选聘物业企业、评优表彰、定价评估、金融授信、参股收购等活动的重要依据具体应用。（责任单位：县区住建局 完成时限：2023年10月底）　

　　5.开展创先评优活动。以党建引领和基层治理作用发挥、业主满意度、服务质量达标、经济效益良好、政府和社会好评等内容，开展年度星级示范住宅小区分类评比活动，树立标杆和典型。获得星级示范住宅小区荣誉的，市住建局将对物业服务企业进行表彰。（责任单位：市住建局、县区住建局 完成时限：2023年11月底）　

　　6.规范建设单位行为。开发建设单位应当按规定配置符合标准的物业服务用房，并满足物业管理服务需要。应当按规定与物业服务企业进行物业承接查验，并移交权属明确、资料完善、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业。应当全额交纳未售出房屋的物业服务费和保修期满后的住宅专项维修资金。（责任单位：市住建局 完成时限：2023年底）　

　　7.推进设施设备移交。专业供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当本着“收费到户、服务到终端”原则，依法承担住宅小区内共用设施设备及相关管线保修期满后的维修、养护、更新和改造责任。

　　共用设施设备及相关管线尚未移交给专业经营单位的，开发建设单位应当承担维修、养护、更新和改造责任。开发建设单位灭失的，由区（县）人民政府负责组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。（责任单位：市住建局、县区住建局 完成时限：两年内完成）　

　　8.探索智慧物业建设。依托智慧物业管理平台，积极探索“智慧物业＋生活服务”模式，为居家养老、家政服务、电子商务、快递代收等生活服务提供便利；链接居住社区周边餐饮、购物、娱乐等商业网点，构建线上线下生活服务圈，为居民提供定制化产品和个性化服务，满足居民多样化生活服务需求，促进物业服务转型升级。（责任单位：市住建局、县区住建局 完成时限：两年内完成）　

　　（六）引导业主履行义务

　　１.优化业主委员会配置。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。市、县区物业管理行政主管部门、街道办事处要加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。

　　２.发挥业主委员会作用。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，协助物业服务企业催交物业费。可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。应当每年组织业主开展一次物业服务满意度调查，根据调查结果，由业主大会决定选聘续聘物业服务企业、调整物业服务费标准等相关事项。物业服务企业信用评价等级被列入“黑名单”的，建议业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，由业主大会决定选聘续聘相关事项。

　　３.规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。

　　４.加强业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。建立业主委员会成员履职负面清单，有效接受全体业主的监督。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道办事处应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。逐步建立业主委员会换届审计制度。

　　５.组建物业管理委员会。暂不具备成立条件或具备条件无法成立业主委员会的住宅小区，应当组建由符合条件的业主代表（模范履行业主义务、组织和专业能力强的党员、楼长等）、街道办事处代表、居民委员会代表和网格员等组成的物业管理委员会，临时代行业主委员会职责，履行业主委员会义务。业主委员会产生后，物业管理委员会自行解散。

　　（七）全面实施老旧小区物业管理

　　结合老旧小区引入物业管理难、物业服务收费难的现状，县区住建局要以结果为导向，明确目标，精准施策，列出清单，组织信用良好且有意向接管的物业服务企业进行“认领”，同时由物业服务企业制定切实可行的物业管理方案、明确物业服务内容和标准、确定物业服务收费标准（可按建筑面积平方米收费或按户型分档收费），经县区住建局审查，择优选择物业服务企业推荐给业主委员会或物业管理委员会，选聘相关信息在小区显著位置公示7日后，物业服务企业可提前进入老旧小区提供质价相符的服务。三个月内，由业主委员会或物业管理委员会组织召开业主大会会议，在符合法定要求的前提下，按照业主大会会议决议，正式签订物业服务合同。也可根据老旧小区具体情况和业主的意愿，由物业服务企业提供保洁、维修、绿化等单项服务，保障业主生活和居住环境，全面实现住宅小区物业管理全覆盖。

各县区住建局应当积极向属地政府争取有关政策和资金，扶持物业服务企业良性运营。同时要充分发挥街道社区的能动作用，做好宣传和发动工作，培育业主交费意识，引领业主积极参与物业服务活动，确保老旧小区物业管理工作健康可持续发展。　　

　　五、具体要求

　　（一）把握工作方向。县区住建局要本着“抓两头、带中间”的工作原则，在属地范围内树立业主满意度高、信用优秀的物业企业和服务质量达标的示范小区，同时还要列举出服务质量差、矛盾纠纷突出的物业企业和问题小区，积极宣传学习典型经验做法，加大违规行为查处力度，找差距、补短板，整体提升物业管理和服务水平。

　　（二）营造良好氛围。县区住建局要会同属地街道社区，加强舆论引导、普及政策法规，将物业管理服务纳入基层治理、应急管理、公共服务等体系，并向物业服务企业提供政策技术支持和物资保障。要积极探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录，号召党员干部（公职人员）模范履行业主义务，按时交纳物业服务费。

　　（三）搭建诉求平台。县区住建局要指导属地街道社区，支持物业服务企业、业主委员会在社区党群服务中心设立办事窗口，为居民提供物业服务交费、诉求办理、意见咨询等服务。要畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。要加强物业管理调解组织建设，建立协调会议制度，发挥基层综治中心和网格员作用，将各类矛盾纠纷就地化解。

　　（四）响应政府号召。县区住建局和物业服务企业在创建国家文明城市、实施生活垃圾分类和住宅小区围绿补绿等各项工作中，要提高工作站位，担当社会责任，加大人员和资金投入，为全面实施城市更新，增进民生福祉，履职尽责。   

　　（五）加强督导检查。市住建局将按照本方案确定的工作目标和任务，建立月报月检制度，定期督导检查，并将工作成果和问题定期上报市政府，扎实推进住宅小区“规范标准年”行动取得成效，为明年“全面提升年”行动夯实基础，向全市人民交上满意的答卷。

　　《全面开展住宅小区物业管理“标准规范年”行动实施方案》的图片解读

　　《全面开展住宅小区物业管理“标准规范年”行动实施方案》的文字解读